Répétition de l'indu : le locataire peut agir contre le bailleur originaire

Selon la jurisprudence, le bailleur originaire reste responsable des obligations personnelles antérieures à la vente de l'immeuble. Cela signifie que même si une clause de subrogation est incluse dans l'acte de vente, elle ne peut être opposée au locataire pour empêcher la restitution des paiements indus. Par exemple, si un locataire a versé des sommes non dues avant la vente, il peut toujours en demander la restitution à l'ancien propriétaire.

L'article 1199 du Code civil stipule que les contrats n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes. Ainsi, les clauses entre le vendeur et l'acquéreur ne peuvent affecter les droits du locataire. Cette disposition légale garantit que le locataire peut choisir de poursuivre soit l'ancien bailleur, soit le nouveau propriétaire pour la restitution des paiements indus, selon les circonstances. Cette protection est essentielle pour éviter que les locataires ne soient lésés par des accords auxquels ils ne sont pas partie prenante.

La dernière décision de la Cour de cassation s'inscrit dans une jurisprudence cohérente qui protège les droits des locataires. Des arrêts antérieurs ont déjà confirmé cette position, notamment en matière de versement d'indemnités et de restitution de dépôts de garantie. En rappelant que certaines dettes, comme l'indemnité d'éviction, restent personnelles à l'ancien propriétaire, la jurisprudence renforce la sécurité juridique des locataires face aux changements de propriétaires.

En conclusion, il est crucial pour les locataires de connaître leurs droits en matière de restitution de paiements indus, même après la vente de l'immeuble. La jurisprudence actuelle leur offre une protection solide, leur permettant de réclamer ce qui leur est dû sans être affectés par les clauses contractuelles entre le vendeur et l'acquéreur. 

Source : Civ. 3e, 16 mai 2024, FS-B, n° 22-19.922