Lors d’une acquisition immobilière, certaines charges peuvent grever le bien, comme les servitudes, qui sont des droits réels attachés à un immeuble au profit d’un autre. Si, en principe, une servitude doit être publiée pour être opposable à l’acquéreur, la jurisprudence admet qu’elle le soit également si celui-ci en a eu connaissance au moment de la vente. Un récent arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-10.490) illustre cette règle.

Une servitude révélée dans l’acte de vente

Dans cette affaire, la propriétaire d’un terrain contestait la présence de tirants implantés dans son sous-sol par la copropriété voisine. Cette dernière invoquait une servitude consentie par l’ancienne propriétaire. Le nouvel acquéreur du terrain, poursuivant la même demande, avait été informé dans l’acte de vente de la présence des tirants, de l’existence d’un litige, et de la possibilité qu’une servitude soit reconnue. L’acte prévoyait même son engagement à consentir toutes servitudes nécessaires si une décision judiciaire venait à confirmer ce droit.

La position des juges

La cour d’appel a estimé que cette connaissance suffisait à rendre la servitude opposable, même sans publication. La Cour de cassation a validé ce raisonnement, retenant que l’acquéreur avait été pleinement informé des éléments essentiels de la servitude lors de la vente et avait accepté, en connaissance de cause, l’éventualité de sa reconnaissance juridique.

Un rappel pour les acquéreurs

Cette décision rappelle qu’un acheteur ne peut ignorer une servitude dont il a eu connaissance au moment de l’acquisition, même si elle n’est pas inscrite à la publicité foncière. La vigilance lors de la lecture de l’acte notarié et l’examen des éventuelles procédures en cours sont essentiels pour éviter toute mauvaise surprise après la vente.

En matière immobilière, la publication n’est pas le seul critère d’opposabilité des servitudes. La connaissance effective par l’acquéreur, constatée lors de la vente, peut suffire à les lui imposer. D’où l’importance d’une information claire et d’une lecture attentive de toutes les clauses contractuelles avant de signer.
 
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 19 juin 2025, n°24-10.490